· Publication du premier indice des prix des actifs immobiliers
· La base actuelle de calcul porte sur les appartements, les villas, les maisons
· Manque d’exhaustivité de l’échantillon d’étude
La Banque centrale ramène les promoteurs immobiliers sur terre. Le très attendu indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), dont la première copie a été rendue publique le 15 mars, est supposé encadrer le marché, mais surtout en finir avec le surenchérissement des prix. En effet, une étude de Mckinsey commanditée par le ministère des Finances, et que nous avions, il y a quelques mois publiée en exclusivité, fait ressortir des marges bénéficiaires des promoteurs immobiliers atteignant 50% dans le moyen standing et jusqu’à 100% dans le haut standing. L’IPAI fera l’objet d’une publication trimestrielle sur la base des données de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). L’appréciation de l’évolution des prix portera dans un premier temps sur les appartements, les villas et les maisons, avec une base susceptible d’évoluer à d’autres actifs immobiliers, relève BAM. Les informations collectées seront disponibles pour l’ensemble du territoire, chaque région, ainsi que certaines grandes villes : Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Fès notamment. L’IPAI spécifie un indice global des prix sur le marché secondaire et des biens résidentiels au niveau national, en plus d’un indice des prix, spécifique aux catégories de logements pris en compte sur le plan national, régional et au niveau des grandes villes.
L’élaboration de l’indice se fera sur la base de la méthode des ventes répétées. Une technique qui permet la conception de l’indice des prix des actifs immobiliers uniquement sur la base des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude. L’évolution des prix est constatée sur les ventes répétées, ce qui exclut, tout de même le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule transaction. La banque centrale et l’ANCFCC justifient ce choix principalement par la nature des données disponibles au niveau de la conservation foncière. Dans ces conditions, la construction de l’indice des prix selon cette méthode, tiendra compte de la variation des prix et du nombre de transactions. Une approche qui est jugée propre à la dynamique du marché et qui reste très sensible à la répartition dans le temps des transactions, est-il indiqué.
La base de données de l’ANCFCC recense les informations relatives aux caractéristiques physiques renseignées dans l’acte de propriété. Quelque 2,7 millions d’enregistrements correspondants à l’ensemble des biens immobiliers immatriculés sont concernés. La construction du premier indice des prix immobiliers a porté sur un échantillon de 502.000 transactions immobilières au niveau de chaque région entre le 1er trimestre 2006 et le 4e trimestre 2009. Les indices ainsi élaborés, ont pour base 100 l’année 2006. L’étude a concerné 32 villes, soit un taux de couverture nationale de 86%. Les principaux facteurs qui sont pris en compte concernent le prix de la transaction, la superficie en m2 notamment. A noter que seuls les ventes totales représentant plus de 92% des transactions inscrites à l’ANCFCC sont prises en considération. Les ventes partielles ainsi que les cessions sous forme de donation et hibas sont exclues.
F. Fa
